"Nutzwert & Co. Alles zu den Grundlagen der Ermittlung von Wohnungseigentumsanteil und Anteilsberichtigung."

Abwicklung aller Leistungen zur Erreichung des baubehördlichen Konsenses und gutachterliche Feststellung der Nutzwerte bzw. Mindestanteile als Basis für die Wohnungseigentumseintragung. Egal, ob Sie Wohnungseigentum neu begründen wollen, Bestandsobjekte ändern - oder einzeln verwerten - um ein Nutzwertgutachten kommen sie nicht herum.

Was wir tun

Nutzwertgutachten

Ein Nutzwertgutachten wird benötigt bei Begründung von Wohnungseigentum im Sinne der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 (idgF.) als eine der Grundlagen für die Einverleibung des Wohnungseigentums.

Im Zuge des Gutachtens wird die Anzahl und Art der selbstständigen (wohnungseigentumsfähigen) Räumlichkeiten (Objekte) festgestellt.

Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung der Nutzwerte zur Bestimmung der Mindestanteile (Miteigentumsanteile) an den selbständigen Wohnungseigentumsobjekten der gegenständlichen Liegenschaft.

Weiters wird bei bestehendem Wohnungseigentum bei wesentlichen baulichen Änderungen (Zubauten, Dachbodenausbau, Umbauten, Widmungsänderungen, etc.) ein Nutzwertgutachten zwecks Berichtigung der Mindestanteile (Miteigentumsanteile) benötigt.

Weicht ein Nutzwert von den tatsächlichen Gegebenheiten um mindestens drei Prozent ab, kann jede/r WohnungseigentümerIn oder WohnungseigentumsbewerberIn innerhalb eines Jahres die gerichtliche Festsetzung (Berichtigung) der Nutzwerte beantragen. Gleiches gilt in bestimmten Fällen nachträglicher Veränderungen.

Die Nutzwertberechnung ermöglicht die Bestimmung der Wertigkeit einzelner Bestandsobjekte im Hause. Daraus ergibt sich das Verhältnis der Eigentumsanteile der einzelnen MiteigentümerInnen an der Liegenschaft (z.B. eines Wohnhauses) zueinander. Auf Basis der festgestellten Mindestanteile (Nutzwertanteile) muss von allen MiteigentümerInnen ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen werden.

Sonstige Fragen/Erklärungen zu Nutzwert & Co. siehe FAQ.

Die Erstellung des Nutzwertgutachtens erfolgt in 3 Schritten:

1. Grundlagenermittlung
Vorerhebungen wie folgt:

  • Lokalaugenschein vor Ort
  • Konsensüberprüfung
  • grundbücherliche Erhebung
  • Feststellung der Eigentumsfähigkeit der Objekte

2. Erstellung des Gutachten gemäß § 9 WEG 2002
über die Ermittlung der Nutzwerte und Mindestanteile der Wohnungen und der sonstigen selbständigen Räumlichkeiten sowie über die auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge – als Grundlage für:

  • die Grundbuchseintragung der Eigentumsanteile (Mindestanteile = Nutzwertanteile)
  • das Stimmrecht bei Entscheidungen der WohnungseigentümerInnengemeinschaft (Verwaltung, etc.)
  • die Aufteilung der Instandhaltungs- bzw. Betriebskosten einer Liegenschaft

3. Erstellung des Gutachten gemäß § 6 WEG 2002
über den Bestand an Wohnungen oder sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und über die auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge – als Grundlage für:

  • Kauf/Verkauf
  • Baubehörde (Bauakt)
  • Immobilienbewertungen
  • Gerichtsverfahren

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Bestandsaufnahme

Bestand

Die Naturmaßaufnahme der Wohnungseigentumsobjekte und Allgemeinflächen dient der exakten Ermittlung der Flächen als
Grundlage für das Nutzwertgutachten; aufgenommen werden:

  • die Lage im Gebäude
  • Raumflächen
  • Raumhöhen
  • Tür und Fensteröffnungen
  • Ausstattungsmerkmale (Beheizung, Küche, Sanitär)
  • die Wohnungskonfiguration
  • die Ausstattung von Außenanlagen (Terrasse, Balkon, Loggia, Garten, ua.)
  • das Zubehör (z.B. Kellerabteile, Nebenräume, Nebengebäude)
  • Garagenplätze/Kfz-Abstellplätze

Abklärung der zivilrechtlichen Widmung der Räume und Klärung der Allgemeinflächen - als Basis für die Regelnutzwerte und erforderlichen Zu- und Abschläge im Nutzwertgutachten.  Werden bei der Bestandsaufnahme (= Konsenskontrolle) wesentliche Abweichungen festgestellt, ist die Bestandsplanerstellung (Bestandsplanung) unumgänglich.

 

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Bestandsplanung

Zeichnerische Darstellung im Maßstab 1:100 zur Berechnung der Nutzflächen.

Im Besonderen Darstellung:

  • der selbständigen Einheiten/Bestandsobjekte
  • des Zubehörs wie z.B. Keller, Abstellplätze, Terrassen, Gärten etc.
  • der Allgemeinflächen

Die Nutzflächenermittlung gem. WEG 2002 erfolgt von behördlich genehmigten Bau oder Bestandsplänen mit Vidierungsvermerk oder nach Bestandsplänen zufolge von uns durchgeführten Naturaufnahmen.

Eine digitale Bestandsplanung macht dann Sinn, wenn Abweichungen vom Konsens von +/-3% festgestellt wurden. Diese Pläne dienen in weiterer Folge als Grundlage für die Bauanzeige und das Nutzwertgutachten.

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Konsenserwirkung

Auf Basis der Bestandsaufnahme und der Bestandsplanung wird
das baubehördliche Bewilligungs­verfahren abgewickelt und die zugehörigen Plandokumente und Schriftstücke erstellt.

Diese dienen als Grundlage für:

  • die Herstellung des baubehördlichen Konsenses
  • das Nutzwertgutachten/die Parifizierung
  • Kauf/Verkauf
  • gewerberechtliche Bewilligungen (Betriebsanlagen)

Baubehördliches Bewilligungsverfahren
Das baubehördliche Bewilligungsverfahren (Bauanzeige, Einreichung nach Bauordnung) umfasst folgende Leistungen:

  • Verfassen des Bauansuchens
  • Erstellung der Baubeschreibung (falls erforderlich)
  • Einholung eines Grundbuchsauszuges
  • Erstellung der Einreichpläne und Schriftstücke
  • Durchführung der erforderlichen Abklärungen mit Behörden, wie z. B. Baubehörde, Stadtgestaltung, Grundbuchsamt, Vermessung, u.a.
  • Koordination der Planungsarbeiten der Sonderfachleute sowie Einholung von Attesten, z.B. bzgl. Statik, Bauphysik, Energieausweis, Brandschutz, u.a.
  • Führung der Verhandlungen mit den zuständigen Behörden (Bauverhandlung)

Fertigstellungsanzeige
Bestätigung eines Ziviltechnikers über die:

  • bewilligungsgemäße und den Bauvorschriften entsprechende Bauausführung
  • Vollständigkeit der übrigen vorzulegenden Unterlagen, wie z. B. Überprüfungsbefunde, Rauchfangbefund, Wärme- und Schallschutznachweis, u.a.

Erst durch die Fertigstellungsanzeige tritt Konsenswirkung ein, und eine Benützung des Objektes ist rechtlich zulässig.

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