"Ob ein Mensch klug ist, erkennt man an seinen Antworten. Ob ein Mensch weise ist, erkennt man an seinen Fragen."

Nagib Mahfuz - ägyptischer Schriftsteller

Unsere Antworten

  1. Was ist ein Nutzwert?
  2. Wozu braucht man einen Nutzwert?
  3. Wozu braucht man ein Nutzwertgutachten?
  4. Was ist der Mindestanteil?
  5. Was ist Wohnungseigentum?
  6. Wie erfolgt die Berechnung des Nutzwertes?

1. Was ist ein Nutzwert?

Der Nutzwert ist die Maßzahl, die den Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft beziffert. Er wird im Zuge eines Nutzwertgutachtens von Sachverständigen nach den jeweils geltenden Richtlinien (Wohnungseigentumsgesetz) auf Basis der Nutzfläche (m²) mittels Zu- und Abschlägen als werterhöhende oder wertmindernde Korrekturfaktoren ermittelt.

Auf Basis der Nutzfläche sowie unter Berückeichtigung von Eigenschaften und Ausstattung der jeweiligen Bestandseinheit, ist der Nutzwert jene ganze, gerundete Zahl, die die Wertigkeit einer selbständigen Eigentumseinheit im Vergleich zu den anderen Wohnungseigentumsobjekten eines Hauses/ einer Liegenschaft widerspiegelt.

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2. Wozu braucht man einen Nutzwert?

Im Zuge der Begründung von Wohnungseigentum im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (idgF.) zur Feststellung der Miteigentumsanteile (Mindestanteile). Dabei werden die im Grundbuch einzutragenden Miteigentumsanteile auf Basis der Nutzwerte ermittelt. Die Nutzwertanteile bzw. Mindestanteile der MiteigentümerInnen sind auch Grundlage bei der Erstellung des Wohnungseigentumsvertrages.

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3. Wozu braucht man ein Nutzwertgutachten?

Zum Zwecke der Begründung von Wohnungseigentum im Sinne der Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes (idgF.) - ist das Nutzwertgutachten eine der verbindlichen Grundlagen für die Einverleibung des Wohnungseigentums. Ziel des Gutachtens ist die Ermittlung der Nutzwerte zur Bestimmung der Mindestanteile an den selbständigen Wohnungseigentumsobjekten der gegenständlichen Liegenschaft. Im Zuge des Gutachtens wird auch die Anzahl und Art der selbstständigen (wohnungseigentumsfähigen) Räumlichkeiten festgestellt.

Weiters wird bei bestehendem Wohnungseigentum bei wesentlichen baulichen Änderungen (Zubauten, Dachbodenausbau, Umbauten, Widmungsänderungen, etc.) ein Nutzwertgutachten zwecks Berichtigung der Mindestanteile (Miteigentumsanteile) benötigt.

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4. Was ist der Mindestanteil?

Der Mindestanteil ist jener Miteigentumsanteil an einer Liegenschaft, der zum Erwerb von Wohnungseigentum an einem Wohnungseigentumsobjekt erforderlich ist. Er entspricht dem Verhältnis des Nutzwerts des Objekts zur Summe der Nutzwerte aller Wohnungseigentumsobjekte derselben Liegenschaft und wird in einem diesbezüglichen Bruch ausgedrückt.

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5. Was ist Wohnungseigentum?

Wohnungseigentum ist eine besondere Rechtsform des Miteigentums an Liegenschaften und bedeutet einerseits das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht über ein Wohnungseigentumsobjekt (selbstständige Bestandseinheit) und ist gleichzeitig das Miteigentum an der Liegenschaft, auf der sich das Wohnungseigentumsobjekt befindet.

Wohnungseigentum ist gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002 §2, Abs. 1) das dem/der MiteigentümerIn einer Liegenschaft oder einer EigentümerInnenpartnerInnenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein bestimmtes Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.

Wohnungseigentumsobjekte (WEG 2002 §2, Abs. 2) sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten (z. B. auch Büros, Geschäftslokale, Werkstätten, Lager, etc.) und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (wohnungseigentumstaugliche Objekte) an denen Wohnungseigentum begründet wird bzw. wurde.

Mit derartigen Wohnungseigentumsobjekten können auch andere, baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft als Zubehör im Wohnungseigentum stehen. Das ist verbunden, mit dem Recht diese Teile - wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten, Lagerräume - ausschließlich zu nutzen. Voraussetzung dafür ist, dass das jeweilige Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist. An Teilen der Liegenschaft, die der allgemeinen Benützung dienen, kann Wohnungseigentum nicht begründet werden.

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6. Wie erfolgt die Berechnung des Nutzwertes?

Gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002 §8 Abs. 1) ist der Nutzwert einer Einheit in einer ganzen Zahl auszudrücken. Dabei werden Teilbeträge unter 0,5 abgerundet, ab 0,5 wird aufgerundet. Der Nutzwert errechnet sich aus der Nutzfläche  sowie Zu- oder Abschlägen für Umstände, die nach der Verkehrsauffassung den Wert des Wohnungseigentumsobjekts erhöhen oder vermindern. Dazu, zählen beispielweise die Zweckbestimmung des Objektes, die Stockwerkslage, die Lage innerhalb eines Stockwerks oder die Ausstattung des Wohnungseigentumsobjektes mit offenen Balkonen, Terrassen und Zubehörobjekten im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG 2002 §2 Abs. 3).

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